首先要摸清几个基本情况。
第一、中国现有住房保有量
《中国人口普查年鉴-2020》显示，我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米（城市家庭人均居住面积为36.52平方米），平均每户居住面积达到111.18平方米（城市平均每户居住面积达到92.17平方米）。41.76和111.18这两个数据，包括城市、镇和农村的家庭。我国城乡居住面积差异大，通常而言，农村、小城镇的人均居住面积要远大于城市。
户均居住面积超过110平方米省份：包括河南省、江西省、湖南省。其中河南省户均居住面积最高，达117.41平方米。
户均居住面积超过100平方米省份：包括河北、江苏、山东、湖北、广西、贵州、云南、西藏、青海。
有7个省份的城市家庭人均居住面积超过40平方米，分别是西藏、河南、湖南、湖北、云南、青海和江苏。排名前六的省份均位于中西部地区。东部沿海省份中，人均居住面积最高的是江苏，位居全国第七。
城市家庭人均居住面积居后三位的分别是广东、上海和海南，全部位于南方地区。广东城市家庭人均居住面积仅为29.59平方米，是全国唯一一个城市家庭人均居住面积低于30平方米的省份。
第二、了解北、上、广、深的住房水平并对比发达国家和地区。
日本：2021年日本人均住房面积是35．2平方米。日本人住的是一户建，大多数人家的面积为60－70平方米。
德国：2021年，德国的人均居住面积47．4平方米。值得注意的是，在1995年，德国居民的人均居住面积才36平方米。另据EmpiricaRegio机构发布的报告，2020年，德国农村地区的人均居住面积最大，为51．4平方米，城市则低于40．9平方米，小城镇和郊区介于两者之间，为47平方米。
美国：2021年的统计显示，美国人均住房面积为67平方米，位列第一。
法国：2021年的统计显示，法国人均住房面积排名第三，人均住房面积为40平方米。
再看看华人集中的发达国家和发达地区新加坡和香港，以及国内北、上、广、深的情况。
新加坡人均住房面积从建国之初的不到6平方米提升至现在超过30平方米。
香港约15平方米。
北京：北京城市家庭人均居住面积为33.41平方米，平均每户居住面积77.64平方米。
上海：城市家庭人均居住面积为30.58平方米，平均每户居住面积73.86平方米。
广州：广州城市家庭人均居住面积为34.28平方米，农村人均居住面积为50.93平方米。
深圳：深圳市人均居住面积只有28平方米。
台湾：全台湾只有2350万人口，全台湾的土地面积却有3万6千平方公里。全台湾的人口数大约与北京、上海人口差不多，土地面积却是无法相比，北京1万6千410平方公里，上海6340平方公里。因此，台湾即使有六个直辖市，最多的新北市只有400万人，即使用大台北都会区的台北市加新北市来算，也只有不到700万人口。台湾的人均居住面积是47.65平方米，约是上海的1.5倍。
第三、通过房价收入比看房价水平。
房价最高峰的2017至2018年，从房价收入比看房价水平，新加坡政府提供的组屋是4.8（收入为家庭收入，下同），远低于香港（47）、北京（44）和上海（44），也低于东京（13）、纽约（12）和伦敦（21）。即便是主要针对非新加坡公民的私人住宅市场的房价收入比（21）也不到香港房价收入比的一半。可以说，在土地资源极其有限的情况下，新加坡在住房方面真正做到了孙中山先生理想中的“居者有其屋”，是老百姓安居乐业的一个重要因素。
再看台湾省。全台湾只有2350万人口，全台湾的土地面积却有3万6千平方公里。全台湾的人口数大约与北京、上海人口差不多，土地面积却是无法相比，北京1万6千410平方公里，上海6340平方公里。因此，台湾即使有六个直辖市，最多的新北市只有400万人，即使用大台北都会区的台北市加新北市来算，也只有不到700万人口。台湾的人均居住面积是47.65平方米，约是上海的1.5倍。
2022年，国际形势复杂严峻，国内疫情反复，经济下行压力加大。根据诸葛找房数据研究中心发布的房价收入比调查研究报告，从监测的重点100城来看，2022年百城房价收入比为12.4，较2021年下滑3.99%；从城市层面来看，城市间房价收入比差距悬殊，且分布不均衡，一线城市购房压力仍然较大。其中，青岛房价收入比为13.8，位居100个城市中第18位，购房压力相对偏大。
2022年从各等级城市房价收入比及其变化来看，一线城市房价收入比呈上涨态势，二线、三四线城市持续下滑，且三四线城市降幅最大。
其中，一线城市2022年房价收入比为30.4，较去年上升6.89%，在房地产市场政策面利好频发之下，叠加城市本身基本面优异、需求强劲，房价上涨动力较足，2022年北上广深房价全线上涨，上海、广州价格涨势更是超过10%，与此同时，4城收入增速虽稳步上升，但不及房价涨幅，导致一线城市整体房价收入比走高，购房压力加大。
二线城市房价收入比为13.3，较去年下降4.41%，在长三角、珠三角部分二线城市经济发展相对迅猛的带动下，2022年二线城市居民收入水平持续走高，城镇人均可支配收入涨幅达4.17%，与此同时，房价下行，数据显示，2022年二线城市房价为19044元/㎡，较2021年下跌0.42%，进而导致房价收入比下降。
三四线城市房价收入比为9.1，较去年下降7.16%。三四线城市与二线城市特征基本一致，同样是居民收入呈现稳步上升态势，城镇人均可支配收入涨幅为4.56%，但三四线城市在2022年房地产市场下行行情中恢复相对缓慢，房价下行压力相对更大，根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年三四线城市房价均价为9857元/㎡，较去年下跌2.93%，房价下滑也是变相减轻了购房压力。
根据诸葛找房数据研究中心监测的2022年百城房价收入比分布情况来看，处于20以下区间的城市占据绝对份额，共有93个城市，其中，分布于0-10区间的有46个城市，较2021年增加8城；10-20区间有47个城市，与2021年相比减少8城，20-30区间与30-50区间分别有4个、3个城市。整体来看，2022年我国城市间房价收入比分布不均衡，差异较大，一线城市均处于20以上水平。
从2022年高房价收入比城市来看，北上广深4个一线城市全员上榜，产业结构丰富且完善，经济动力不容小觑，同时购房需求稳健拉动房价上涨，高收入与高房价并存，但房价涨幅明显高于收入涨幅，购房压力较大。其中，深圳、上海分别以36.5、35.2的房价收入比占据前二之位，北京、广州分别位列第四、七位；三亚受2022年几波较为严重的疫情反复的冲击，旅游业发展严重受挫，收入水平下降，但房价涨势凶猛，导致房价收入比仍居高不下，2022年房价收入比为32.5。与此同时，高房价收入比城市主要分布于长三角、珠三角及海峡经济圈，其中珠三角经济圈城市占据半数份额，进一步印证了经济发展领先的背景下，房价也具备较为稳健的上涨势头，共同作用下导致购房压力较大。
从2022年低房价收入比城市来看，均为三四线城市，且中部、西南、西北城市及环渤海经济圈均匀覆盖。其中，株洲仍然是全国房价收入比最低的城市，2022年房价收入比为4.8，其次为遵义，房价收入比为5.5。鄂尔多斯以6.0的房价收入比位居第三。整体来看，低房价收入比城市的房价平均低于9000元/㎡，且多城房价呈现下滑态势，主要是由于这些城市产业基础相对薄弱，人口吸附能力偏低，楼市发展缺乏相对稳健的需求支持，房价上涨动力也不足，进而导致价格对购房的施压力度相对较小。
机构预计今年总体房价收入比或继续回落。2023年市场经济将摆脱疫情防控的拖累，居民收入预期增强，收入水平将呈现持续上升态势，且升幅也将有所扩大，另外，由于退税政策的出台，全国二手房挂牌量激增，影响房价预期，预计2023年二手房房价或将继续维持平稳走势。由此来看，居民收入水平与房价涨幅有望拉开差距，预计2023年全国房价收入比大概率继续维持回落态势，且降幅或会加大，居民购房压力也将进一步缓解。
其次，分析今后中国房地产市场的刚性和改善的需求多大？
对以上总结一下。虽然我国发展仍然不充分和不平衡，但我们的住房保有量已经接近或达到发达国家或发达地区水平。
2022年8月10日在第16届中国投资年会上，北京大学国发院院长姚洋表示，改革开放以来这四十多年，我们的住房面积增长了19倍。特别是在过去的20年时间，我们突击发展了房地产。2000年城市居民人均居住面积达10.3平方米，比1978年增加了6.7平方米，22年增加了6.7平方米。 农村居民人均住房面积为24.8平方米，比1978年增加了16.7平方米。现在我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，这个20年增长400%。
住房本身有寿命，民用建筑一般50年，钢砼的稍长，住房自身调整也需要周期。所以，既然过去20年能塔吊林立地发展房地产，在人口又没有成比例增长情况下，就必然会有房地产的周期性萧条。这个是必然后果。全国遍地塔吊的景像永远也看不到了。
在房住不炒和现有住房保有量条件下，加之民用建筑工程50年或80的自然寿命条件，今后，人民对刚性和改善性住房需求将成为房地产发展唯一动力。
但是，怎么评价刚性和改善需求？从发达国家和发达地区看，从土地与住房面积比例看，从人口与土地比例看，从住房价格与收入比例看，人民对刚性和改善住房需求的向往不呈现规律性，刚性和改善住房需求主要表现为对住房面积舒适度的幸福感受。
所以，对刚性需求和改善需求的量的统计没有意义，因为它总体受市场上住房保有量控制。这种需求是主观愿望，量化不了。你刚性和改善性需求解决了，你的原住屋也许就腾空出售了，对他人可能就是刚性和改善性需求。如果你不腾空出售，就是要体验拥有自有产权的多地居住，或者就是囤积居奇炒房，或者取得租赁收益（实际房价收入比证明不可取）。总之，相对用于刚性和改善居住的先固定下来，其余的按市场流通。能否在一个地区囤积居奇炒房获利，这最终由该地区的住房保有量起决定。
当然，有人说到北、上、广、深、三亚去买房，那里是热土，人口会增加。是的，这里面有投资机会。深圳市提出的国土空间总体规划中，计划到2035年全市常住人口人均住房面积达到40平方米以上，从现有28平方米提高到40平方米，虽然增长幅度大，但据了解，深圳也是学习新加坡经验，大力发展公共住房。
最后，现在房地产还能不能投资 ？房地产股票还能不能买？这个问题应该仁者见仁，智者见智。
